买了烂尾房，房财两空？法院判了：你的房贷开发商还！

由于现在大部分楼盘都是期房，近几年烂尾风险比较高，对于购买期房的人来说，等待交付的2、3年时间，其实是很煎熬的。

由于不可抗力影响，不少开发商发出延期交房通知，甚至很多业主等不来自己的房子交付，却等来破产的噩耗。

房子烂尾，还有巨额房贷在身，难道只能“房财两空”？

赔了夫人又折兵

遇上烂尾只能“自认倒霉”？

遇到这种糟心事，有的业主选择“认栽”，西安一处楼盘就因为破产，300多户业主无奈只好搬进没水没电没电梯的烂尾楼，还有些业主承担着“房贷+房租”的双重开销，却只能忍气吞声。

而有的业主却选择走法律途径，这一次，业主胜诉。

许先生打算买套房作为投资，看中了嘉善。2014年，许先生按揭买了一套别墅，向银行贷款392万元，于2015年放贷后开始还贷。

他本以为按期还贷，等到房子交付，一家人就能搬进大房子，然而事与愿违，愿望落空了。

在他还贷3年后的2018年，工程一度停工，项目宣布延期交房。同年，该开发商向法院提交破产清算申请，由于楼盘未竣工验收，不符合交付标准，许先生与开发商之间的商品房买卖合同解除，许先生认为买卖合同解除，不应该再继续还房贷，之后便停止还月供。

这下，银行不干了。他们认为与许先生之间还存在借贷关系，贷款应该由借款人还。2020年底，贷款银行向嘉善人民法院起诉，要求许先生支付剩余贷款。

许先生觉得冤枉，房子烂尾了，买卖合同也解除了，为什么还要继续还贷款？

审判过程一波三折。一审虽宣告许先生和银行的借贷合同解除，但却需要归还结欠银行借款本金和利息（含罚息）合计220余万元。

备注：“贷款发放后，借款人或抵押人与售房人或其他第三方就该房产有关质量、价格、权属、条件或其他事宜发生的任何纠纷，均与贷款人无关，贷款人有权选择继续履行本合同或要求借款人提前偿还本合同项下的全部或部分贷款”

许先生不服，随后二审的判决180度大转弯：许先生主张解除个人购房借款及担保合同，依据充分，应予支持，故开发商应承担剩余贷款的还款责任。

备注：商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。

至于《个人购房贷款及担保合同》第38条约定，二审法院认为该条款系银行为重复使用而提前拟定的格式条款，其中与最 高 法解释相抵触的内容，加重了许先生的责任，该条款对许先生不具有拘束力。

房子烂尾“断供了之”

须有前提条件

这一案例的结果让不幸踩坑的购房者看到了希望。那是不是意味着，一旦所购房子烂尾，购房者可以直接不用还贷了？许先生案是否具有普遍性？

中国裁判文书网显示，除了嘉兴市中级人民法院，全国还有不少地方的法院也持相同的观点。

2021年，广西锦绣祺峰小区，同样判了业主在解除与开发商的《商品房买卖合同（预售）》，及其与银行、开发商签订的《个人购房/购车借款及担保合同》之后，不需要再向银行支付贷款本息；由开发商返还业主首付款本金和利息，及其业主已经支付的贷款本金。同样由开发商偿还给银行剩余部分的贷款本息。

中国裁判文书网截图

福建省高级人民法院在一起商品房预售合同纠纷民事裁定书中也认为：“本案系因出卖人违约导致商品房买卖合同及按揭贷款合同解除，买受人因商品房买卖合同解除无法最终取得案涉商品房的所有权，而出卖人将继续掌控建成或未建成的案涉商品房，且出卖人已实际占有贷款，故原审判决出卖人承担返还贷款的责任，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条的规定（现二十一条），并无不当”。

中国法院文书网截图

遇到烂尾，可以这样操作

遇到“停工”，业主很心塞；遇到“烂尾”，业主更是走投无路，无计可施；法院的判例指出了另一条解决之路。

那么，怎么做才能尽量减少损失？浙江德名律师事务所副主任律师陈国平给出了几点法律建议。

①  拿不到房子，如何才能不还贷？

由于开发商的缘故，导致房屋无法按照约定时间交付给业主，也就是通常所说的“烂尾”了，那么业主可以提出解除与开发商之间的房屋买卖合同，同时，也可以一并提出要求解除与银行签订的按揭贷款合同。

这两个合同的解除，和开发商是否进入破产程序没有必然的关系。业主可以在开发商资不抵债进入破产程序后提出解除合同，也可在仅在本项目无法交付的情况下，满足合同解除条件的时候提出解除合同。

②  业主退房后，首付款会打水漂吗？

退房后首付款会不会打水漂？比如在广西河池中院案件的判决中就明确指出：业主的首付款和归还的银行本金对于所购买的房屋享有优先受偿权。也就是说，业主在退房之后，如果该房屋第二次出售，或者被拍卖，所得到的款项，要优先支付给前业主，这个也是公平合理的。

中国法院文书网截图

目前部分开发商确实存在资金危机，不过购房者也不必过分忧虑，首先预售商品房本身有一定比例的监管资金账户，另外即使真的遇到不良开发商，拿不到房子的同时还要继续还贷，建议及时止损，解除合同，不失为一个明智的选择。